Urban Development under Ambiguous Property Rights: A Case of China’s Transition Economy

Property rights play a key role in maintaining sustainable growth and in achieving efficient development. China’s economic reforms have stimulated urban physical development through the commodification and marketization of land‐use rights and building construction. Property rights over urban land have been decentralized, but the gradualist reform of state assets has not assigned and delineated property rights clearly between the principal and agents. Within a short space of time, Shanghai, a city in a transition economy, is facing a great property glut for the first time in its history. It is the two‐tier incentive structure that has created the dynamics of Shanghai’s urban physical development since 1980. The marketization of buildings makes property development a viable business. Capitalization on valued properties in the open domain motivates key actors in the development process to initiate redevelopment projects. Rapidly rising price benchmarks established by the booming property market escalate the urge to transform rents in the unsecured public domain to physical assets that are protected by the socialist use right. Les droits de propriété jouent un rôle essentiel dans la réussite d’une expansion durable et d’un aménagement efficace. En Chine, les réformes économiques ont stimulé un urbanisme construit, via une banalisation et une marchandisation des droits d’utilisation du sol et de la construction de bûtiments. Les droits de propriété sur les terrains urbains ont été décentralisés; cependant, la réforme gradualiste des biens de l’État n’a ni attribué ni délimité clairement les droits de propriété entre commettant et mandataires. En un court laps de temps, Shanghai, ville en économie de transition, se trouve confrontée à une surabondance de biens immobiliers pour la première fois de son histoire. C’est une structure incitative à deux niveaux qui a généré la dynamique de l’urbanisme construit de Shanghai depuis 1980. La marchandisation des immeubles fait de la promotion immobilière une activité lucrative. La capitalisation sur des propriétés valorisées dans un marché libre motive les acteurs‐clés du processus de développement à lancer des projets de réaménagement. Les prix de référence en croissance rapide, instaurés par le marché immobilier florissant, intensifient la tendance à transformer les loyers sans garantie du domaine public en biens construits protégés par le droit d’usage socialiste.