El artículo proporciona un análisis crítico de los métodos basados en ingresos utilizados en la valoración inmobiliaria (el Enfoque de Capitalización de Ingresos – ECI) con el objetivo de resaltar sus fundamentos teóricos, aplicaciones operativas, fortalezas y limitaciones dentro de mercados inmobiliarios cada vez más complejos. El estudio adopta un enfoque comparativo basado en la examinación de las suposiciones teóricas y los procedimientos operativos que sustentan las metodologías incluidas en el ECI. Se evalúan variables críticas, como la definición de flujos de efectivo, la determinación de tasas de capitalización y de descuento, la estimación del valor terminal y la fiabilidad de las entradas del mercado. La investigación integra ideas de la literatura internacional y reflexiones derivadas de la práctica profesional. La evaluación crítica muestra que la Capitalización Directa (CD) sigue siendo efectiva en mercados estables y transparentes, pero resulta rígida en contextos caracterizados por patrones de ingresos irregulares, cíclicidad o disponibilidad limitada de información. El análisis de Flujos de Efectivo Descontados (FED) surge como una metodología más flexible y teóricamente robusta capaz de modelar escenarios complejos; sin embargo, su efectividad depende en gran medida de la calidad de las suposiciones adoptadas y de la predictibilidad del mercado. El artículo ofrece un marco interpretativo que puede guiar tanto la investigación académica como la práctica profesional hacia un uso más informado, transparente y crítico de las herramientas de valoración basadas en ingresos.
Rocco Murro (Mié,) estudió esta cuestión.