이민과 도시 주택 시장 역학: 하이파 사례

이 논문은 이스라엘 하이파에서 인구 통계학과 주택 시장 역학 간의 상호 작용을 다룬다. 1990년대, 인구 약 220,000을 가진 하이파시는 약 45,000명의 이민자를 수용했다. 하이파의 경우는 인구 통계적 충격과 그에 따른 주택 수요 변화가 주택 시장에 미치는 영향을 보여주는 일반적인 비통제 실험을 제공한다. 주택 가격의 동적 조정은 공간적 외부 효과를 고려하여 자기회귀 분포 지연(ADL) 모델을 사용하여 추정된다. 분석된 데이터는 1989년 1월부터 1999년 6월까지 하이파의 주택 거래를 포함한다. 데이터는 주택 담보 대출 데이터베이스에서 제공된다. 우리는 34개의 지역과 11년 동안의 균형 패널에 대한 이민의 주택 가격 역학에 미치는 영향을 조사하기 위해 지역별 및 연도별 주택 가격 지수를 사용했다. 테스트 결과 일부 지역의 주택 가격 시계열은 단위 근이 아니라는 것이 나타났다. 그러나 대부분의 개별 시계열은 단위 근을 거부할 수 없었으므로 주택 가격 시계열을 비정상적이라고 간주했다. 또, 데이터에 의해 공적 분산의 가설은 거부될 수 없었다. 관성으로 인해 우리는 종속 변수의 지연된 공간적 외부 효과를 고려했다. 관심 있는 매개변수를 추정하기 위해 수정된 최소 제곱 더미 변수 추정기를 적용했다. 지연 종속 변수의 계수 추정값은 ADL 구조의 안정성을 시사한다. 게다가 결과는 매년 주택 가격과 그 기본 결정 요소 간의 격차의 거의 70%에 해당하는 주택 가격 조정을 나타낸다. 우리의 결과는 하이파에서 수요 충격 이후 반응이 문헌에서 다른 도시 및 지역보다 상당히 더 빠르다는 것을 시사한다. 그러나 우리의 추정치는 이스라엘의 대규모 토지 전환 및 도시 건설 프로그램을 고려할 때 불합리하지 않은 것처럼 보이며, 예상치 못한 인구 통계적 충격 이후 주택 가격 상승을 억제하기 위한 반응적인 공급의 중요성을 강조한다.