Estimating Values of Urban Green Space in Seoul: Application of Hierarchical Linear Regression Model on Hedonic Housing Price Analysis

도시민의 도시녹지 생태서비스에 대한 수요가 늘어남에 따라 이들에 대한 접근성이나 경관에 대한 가치 추정 또한 꾸준히 이어지고 있다. 본 연구는 서울의 이질적 자연 환경 즉, 한강, 일반산림, 북한산에 대한 가치를 추정하기 위하여 서울의 대표적 주거 형태인 아파트에 대한 실거래가격을 취득하여 주택특성가격분석을 시행하였다. 과정에서 집합건물의 특성상 동일한 위치 정보와 동일한 주택특성을 가진 다수의 거래자료로 인하여 거래가격에는 공간종속성, 설명변수에는 위계적 구조가 발생하였다. 이의 해결을 위해 공간시차 변수 추가, 동일 주택 특성별 데이터 그룹화, 위계선형모형의 적용이 고려되었고, 주택 특성별 그룹화 거래자료에 2수준 임의절편 선형모형을 적용할 때 주택특성가격모형 오차항의 공간종속성이 통계적으로 존재하지 않는 수준으로 감소함을 확인하였다. 따라서 집합주택 거래자료를 이용한 주택특성가격 모형의 추정에서 대용량 거래건수로 인해 공간계량모형의 적용이 불가할 경우 대안적으로 고려할 가치가 있는 것으로 보인다. 추정결과를 살펴보면 북한산 조망에 대해서는 양의 경관가치가 추정되었지만 일반 산림에 대해서는 나타나지 않았다. 한강에 대해서는 다른 도시녹지에 비해 상대적으로 큰 조망가치가 계측되었다.