Changes in the Jeonse System under Socioeconomic Conditions and the Debate on its Abolition

전세제도는 임차인이 임대인에게 일정한 전세금을 지급하고 임대차기간 동안 주택을 사용·수익한 후 계약 종료 시 전세금을 반환받는 한국 고유의 임대차 방식으로 기능해 왔다. 그러나 2020년대에 들어 대규모 전세사기와 역전세 문제가 사회적 파장을 일으키면서 전세제도의 구조적 결함에 대한 근본적 재검토가 요구되고 있다. 본 논문은 전세제도가 단순한 임대차 관행이 아니라 부동산 금융제도의 일부로 작동한다는 점에 주목하여, 전세제도와 결합된 일련의 금융제도 전세자금대출, 전세금담보대출, 전세금반환보증보험, 전세금반환대출 가 임대인이 임차인을 매개로 Ltv·dti·dsr과 같은 거시건전성 규제를 사실상 우회할 수 있는 통로로 기능해 왔음을 분석한다. 논의는 다음 순서는 다음과 같다. 먼저 전세제도의 역사적 변천과 현행 법제도를 검토하면서 채권적 전세와 물권적 전세의 이원적 구조가 야기하는 문제를 살펴본다. 다음으로 전세제도와 결합된 금융제도의 형성 과정을 추적하고, 2013년 주택임대차보호법 개정 이후 전세자금대출 규모의 급증과 부동산 가격 상승의 동조 양상, 전세금반환보증보험의 재정 건전성 위기와 단계적 가입기준 강화 조치의 효과를 분석한다. 이어서 전세사기를 1930년대부터 현재까지의 역사적 맥락에서 검토하여 2020년대의 대규모 전세사기가 새로운 현상이 아니라 전세제도의 구조적 결함이 전세금담보대출·전세금반환보증보험·저금리 환경과 결합하여 발현된 결과임을 밝힌다. 마지막으로 전세제도 폐지론의 논거와 한계를 비판적으로 검토한다. 본 논문은 다음과 같은 결론을 제시한다. 첫째, 채권적 전세와 물권적 전세의 이원적 구조는 임차권등기 제도의 활성화와 물권적 전세권의 본래적 용익물권성 회복을 통해 일원화되어야 한다. 둘째, 전세금담보대출은 임대인의 부채로 간주되어 대출규제 산정에 반영되어야 하며, 전세금 반환대출은 원칙적으로 금지되어야 한다. 셋째, 전세금반환보증보험은 보증기관의 재정 건전성을 유지할 수 있는 수준에서 합리적으로 운영되어야 하며 가입 심사가 내실화되어야 한다. 넷째, 전세제도의 인위적 폐지는 현실적으로 가능하지도 바람직하지도 않으나, 전세금 상한과 주택의 실질적 담보가치를 연동하는 규제, 월세 임차인의 주거안정성 강화, 공공임대주택 공급 확대를 통한 구조적 개혁이 추진되어야 한다.