Structural Limitations and Reform of the One-House Ownership Capital Gains Tax Exemption in Korea

1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도는 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하려는 헌법적ㆍ정책적 요청에 기반하여 1975년 도입되었으나, 반복적 개정과 특례의 누적을 거치면서 당초의 입법취지와 상당한 괴리가 발생하였다. 현행 제도는 네 가지 구조적 한계를 가진다. 첫째, 비과세 요건이 보유 중심으로 설계되어 있고 거주요건이 조정대상지역에만 적용되는 이원적 구조로 인해 동일한 주거 목적의 주택 양도임에도 소재 지역에 따라 상이한 과세 결과가 도출된다. 둘째, 전면적 비과세 방식은 양도차익이 클수록 절세 효과가 커지는 역진적 구조를 형성하여 수평적ㆍ수직적 조세형평성을 저해한다. 셋째, 비과세로 인한 신고의무의 부재는 탈법적 비과세 수혜에 대한 과세관청의 통제를 어렵게 한다. 넷째, 잦은 개정과 특례의 누적으로 납세자의 예측가능성이 심각하게 저하되었다. 이러한 구조적 한계를 해소하기 위하여 본 연구는 다음과 같은 재설계 방향을 제안한다. 우선 거주요건을 조세 혜택 적용의 핵심 요건으로 정립하고, 현행 조정대상지역에 한정된 2년의 거주요건을 전국으로 확대할 것을 제안한다. 직장 이전ㆍ자녀 교육ㆍ질병 요양 등 불가피한 사유로 인한 일시적 비거주기간은 소명을 전제로 거주기간에 산입하되 사유별 상한을 두어야 하며, 위장전입 방지를 위한 다층적 확인 수단을 마련하여야 한다. 아울러 전면적 비과세에서 벗어나 거주요건 충족 시 일정 금액을 공제하는 소득공제 방식으로 전환할 것을 제안한다. 소득공제 방식은 주택 보유 수와 무관하게 동일한 양도차익에 동일한 과세 결과를 도출하여 수평적 공평성을 실현하고, 공제한도 초과분에 누진세율을 적용하여 수직적 공평성을 제고한다. 공제금액은 비교법적 사례와 지역별 주택가격 격차를 고려하여 3억 원에서 5억 원 사이에서 설정하고, 공제 적용 간격은 2년으로 하되 거주요건을 엄격하게 확인하여 남용을 방지하여야 한다. 소득공제 방식의 도입은 신고의무의 실질적 작동과 조세형평성 제고를 가능하게 하며, 조문 구조의 단순화와 부칙ㆍ적용례의 정교한 설계를 통해 납세자의 예측가능성과 신뢰 보호도 강화될 수 있다. 본 연구는 1세대 1주택 조세혜택의 문제를 단순한 요건 조정을 넘어 주거를 과세 체계 안에 어떻게 위치시킬 것인가라는 근본적 물음과 연결하여 검토하였다는 점에서 의의를 가진다.