Tiempo de ocurrencia de la responsabilidad por demora en daños debido a la invasión de la oportunidad de recuperar la prima

En la mayoría de los contratos de arrendamiento, el enfoque principal está en los derechos y obligaciones entre el inquilino y el propietario. Sin embargo, en el caso de las primas por arrendamientos de edificios comerciales, el propietario está obligado a no interferir con la oportunidad del inquilino saliente de recuperar las primas de un nuevo inquilino. La 「Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales」 establece que si un propietario viola injustamente esta obligación, es responsable de compensar al inquilino por daños. Sin embargo, la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales no aborda todos los problemas legales relacionados con las primas, incluida la fecha de ocurrencia de la responsabilidad por demora en daños cuando un propietario obstruye injustamente la recuperación de las primas del inquilino. La Decisión del Tribunal Supremo 2022Da260586, emitida el 2 de febrero de 2023, decidió que, si bien la responsabilidad del propietario por obstruir la recuperación de las primas del inquilino es una responsabilidad legal, la obligación de compensar nace el día en que termina el arrendamiento, comenzando la responsabilidad por demora al día siguiente. Este fallo ha suscitado un debate debido a sus implicaciones en los principios legales existentes sobre el momento de la ocurrencia de la responsabilidad por demora, lo que requiere una revisión adicional. La responsabilidad por daños debido a la obstrucción del propietario de la oportunidad del inquilino de recuperar las primas bajo el Artículo 10-4(3) de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales puede considerarse una responsabilidad legal basada en la naturaleza de la responsabilidad, la intención legislativa y la interpretación de las disposiciones relevantes. Aunque la responsabilidad es de naturaleza legal, el monto predeterminado de los daños y el momento de la pérdida la hacen comparable a las obligaciones con un plazo fijo. Por lo tanto, es razonable concluir que la responsabilidad por demora surge desde el día siguiente a la finalización del arrendamiento, similar a las obligaciones con un vencimiento fijo. Esta decisión es significativa, ya que es la primera decisión del Tribunal Supremo que aclara explícitamente la naturaleza legal de la responsabilidad del propietario por obstruir la recuperación de las primas y el momento de la demora en la responsabilidad por daños. Sin embargo, aunque la conclusión sobre el momento de la ocurrencia de la responsabilidad por demora es sólida, la decisión carece de un razonamiento detallado, lo que deja cierto margen de insatisfacción.