Analysis of Factors Affecting Housing Prices in The Yenimahalle District of Ankara

Bu çalışma, Ankara’nın Yenimahalle ilçesindeki konut fiyatlarının belirleyicilerini bir hedonik fiyatlama modeli kullanarak incelemektedir. 2024 yılına ait değerleme raporları, tapu sicil kayıtları ve belediye emlak vergi değerlerinden oluşan bir veri seti kullanılmıştır. Konutların cari piyasa değerini etkileyen temel unsurları belirlemek amacıyla yarı-logaritmik bir regresyon analizi gerçekleştirilmiştir. Bağımsız değişkenler; alan, oda sayısı, asansör, ısıtma, otopark, bina kalitesi ve bulunduğu kat gibi fiziksel özelliklerin yanı sıra yapısal nitelikleri, tapu türü, projeye uygunluk ve rapor tarihi gibi unsurları kapsayan geniş bir yelpazeye sahiptir.Model yüksek bir açıklayıcılık gücü sergilemiştir. Bulgularda; küçük metrekareli dairelerin anlamlı ölçüde daha düşük değerlendiğini, orta ve yüksek katlı binalarda yer alan konutların ise daha yüksek fiyatlandığı görülmektedir. Ancak, düşük inşaat kalitesinin konut değeri üzerinde istatistiksel olarak anlamlı bir şekilde olumsuz bir etkiye sahip olduğu tespit edilmiştir. Buna karşın değerleme rapor tarihlerinin görece yeni olması konut değerini artırıcı bir etki göstermiştir.Sonuç olarak analiz; fiziksel büyüklük, kat seviyesi, bina yüksekliği, inşaat kalitesi ve işlem zamanlamasının Yenimahalle’de konut fiyatlarının oluşumunda en belirleyici unsurlar olduğunu ortaya koymaktadır. Elde edilen bulgular, değerleme uzmanları, taşınmaz geliştiricileri, alıcılar gibi sektör paydaşları için yol gösterici niteliktedir.