Alleviating asymmetric information in property markets: building performance and product quality as signals for consumers

As housing and commercial property markets shift from predominantly supply-push to demand-pull in some parts of Western Europe, consumers will place greater value on information regarding a building's degree of quality and performance. However, information asymmetries in present markets indicate the supply side fails to meet the building information needs of the demand side about the quality, performance and service provided by a facility. Therefore, when property is traded, the demand side's willingness to pay for value decreases and the initial price becomes the decisive factor. The question is raised whether the quality or the performance approach might stimulate the market to provide sufficient building information to counter asymmetric information. It is argued that both concepts are moving towards one another, that they are complementary and that they can form the basis of an interchanging communication medium. A comprehensive building information system is proposed that serves as a knowledge basis from which certain building information can be extracted depending on the type of enquiry. An array of indicators and criteria is categorized to allocate/match information on buildings to the parties involved. It is argued that creating an effective information exchange between market participants leads to a 'win–win' situation for the demand and supply sides in particular and for the whole construction and property industry in general. The details of this paper are related to housing property markets. Alors que dans certaines régions européennes, les marchés du logement et de la propriété commerciale passent d'un système du type, pour l'essentiel, 'supply-push' (poussé par l'offre) à un système 'demand-pull' (tiré par la demande), les consommateurs vont attacher davantage de valeur à l'information qui concerne le degré de qualité et de performance d'un bâtiment. Cependant l'asymétrie de l'information portant sur les marchés actuels indique que le côté 'offre' ne répond pas aux besoins en information sur le bâtiment du côté 'demande' pour ce qui est de la qualité, de la performance et du service escomptés d'une installation. Aussi, lorsque la propriété fait l'objet d'une transaction, l'empressement du côté 'demande' à payer pour la valeur diminue et le prix initial devient le facteur décisif. Il reste à savoir si l'approche 'qualité' ou si l'approche 'performance' pourrait stimuler le marché afin de fournir suffisamment d'information sur le bâtiment pour compenser l'asymétrie de l'information. Certains prétendent que ces deux concepts tendent à se rapprocher, qu'ils sont complémentaires et qu'ils pourraient constituer la base d'un moyen d'échange de communications. L'auteur propose un système complet d'information sur le bâtiment servant de base de connaissance d'où l'on peut extraire certaines informations sur les bâtiments en fonction du type de demande. Une série d'indicateurs et de critères sont classés en catégories de façon à transmettre les informations sur les bâtiments aux parties impliquées et à en assurer la concordance. On prétend que la création d'un système efficace d'échange d'information entre les intervenants présents sur le marché conduit à une situation satisfaisante notamment pour l'offre et pour la demande mais aussi pour l'ensemble du secteur de la construction et de l'immobilier. Les détails de cet article intéressent les marchés de la propriété résidentielle. Keywords: adverse selectionasymmetric informationbuilding information systembuilding qualityclient needsconsumer informationhousingindicatorsmarket informationperformance-based buildingprincipal agent theoryproperty marketssustainabilityGermany Acknowledgements The authors thank Françoise Szigeti and the Editor, amongst others, for assistance and advice on improving comprehensibility and readability of the paper. Notes The building passport – also often described as the building file or the building dossier – is an instrument to describe the essential attributes and characteristics of a building. Submitted to the customer with the transaction, it should be updated during the life cycle by the customer/owner. http://www.dti.gov.uk/quality/evolution