Модель Прогнозирования Доходности Торговых Центров

АннотацияПредмет исследования. Актуальность исследования обусловлена структурными изменениямирынка торговой недвижимости в 2022–2025 годах, уходом международных брендов инеобходимостью поиска новых драйверов доходности в условиях растущей конкуренции сэлектронной коммерцией. В статье представлена методика прогнозирования чистогооперационного дохода (NOI) торговых центров на основе многофакторного регрессионногоанализа. Методы исследования. Методология включает сегментацию объектов на четыреразмерные группы (S, M, L, XL) с определением для каждой реалистичных диапазоновключевых показателей на основе открытых данных CBRE, Cushman& Wakefield и KnightFrank, имитационное моделирование панельных данных и построение лог-линейнойрегрессионной модели с фиксированными эффектами.Результаты исследования. Результаты показали, что наибольшее влияние на NOI оказываюттрафик (эластичность 0,35) и вакантность (снижение на 1 п.п. дает +4,1% NOI),подтверждена значимость развлекательной составляющей и умеренное положительноевлияние ESG-фактора. В статье приведены три сценарных примера: позитивный (+22,2%NOI), негативный (–19,3% NOI) и оптимизационный, демонстрирующий распределениеинвестиционного бюджета в 1 млн долл. для достижения максимального приростадоходности. Также в статье рассмотрены соотношение затрат и доходов от фактороввлияющих на (NOI). Приводится модель оптимизации инвестиций в развитиефактороввлияющих на (NOI).Выводы. Основные выводы могут быть использованы девелоперами и управляющимикомпаниями для повышения точности финансового планирования и обоснованияинвестиционных решений. Основные выводы и рекомендации затрагивают следующиенаправления: ключевые драйверы доходности, роль развлекательной составляющей,эффективность инвестиций,оптимизация инвестиционного портфеля, мониторинг внешнихугроз, ESG-повестка.