2022년 3분기는 연립·다세대주택을 중심으로 전세사기 사건이 동시에 발생하고 대중적으로 알려진 시기로, 매우 짧은 기간 내에 임차인의 전세보증금 손실 위험이 급격히 증폭되었다. 본 연구는 이러한 외생적 충격이 임차인의 위험 프리미엄 상승으로 이어져 전월세전환율에 변화를 초래했는지를 검증한다. 이를 위해 서울시 법정동 단위에서 아파트와 연립·다세대주택의 분기별 전월세전환율을 직접 추정하였으며, 공공기관 통계로는 관찰하기 어려운 시·공간적 이질성을 포착하기 위해 머신러닝 기반 예측모형과 Shap 분석을 결합하였다. 추정된 전월세전환율을 활용하여 전세사기 공론화 전후 기간에 대해 이중차분(did) 모형을 적용하였다. 법정동 고정효과, 시장금리, 전세가율, 면적당 보증금 등을 통제한 결과, 전세사기 발생 이후 연립·다세대의 전월세전환율이 아파트보다 상대적으로 더 크게 상승하는 패턴이 관찰되었다. 이는 전세사기와 관련된 불확실성 확대가 연립·다세대 주택 보증금 미반환 위험 프리미엄을 높이는 방향으로 작용했을 가능성과 정합적이며, 결과적으로 더 높은 전월세전환율을 수용하는 거래 조건 변화와 동행했을 수 있음을 시사한다.학문적으로 본 연구는 전월세전환율 결정요인을 기존의 임대인 중심 요인(금리, 투자수익률 등)에서 임차인 중심 요인(위험 프리미엄)으로 확장하여 전세시장 연구의 설명틀을 보완한다. 정책적으로는 임대차 계약 체결 단계에서 위험 정보를 실시간으로 확인할 수 있는 공시 체계를 강화하고, 관측된 전환율 변화에 부합하는 맞춤형 보증상품 설계와 재정·금융 지원정책을 병행함으로써, 취약계층 임차인에게 가중될 수 있는 전환율 상승 압력을 완화하는 방안이 검토될 수 있음을 제시한다.
So et al. (Thu,) studied this question.
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