Tort Liability of Certified Appraisers - Focusing on the liability for damages caused by real estate appraisal malpractice -

감정평가는 조세 부과를 위한 과표 산정 외에도 금융기관의 담보 대출이나 경매 진행 시 최저경매가 산정, 나아가 소송과정에서의 시가 감정, 공공수용 과정에서의 보상액 결정 등 다양한 분야에서 광범위하게 이뤄지고 있으며 점차 확대되는 경향을 보이고 있다. 감정평가사의 감정 결과는 특별한 사정이 없는 한 그대로 받아들여질 가능성이 크며, 의뢰인은 물론 채권자나 국가, 공공기관의 주요 의사결정과 정책에도 상당한 영향을 미친다. 따라서 전문가로서의 감정평가사는 고도의 윤리성과 공공성을 준수해야 하며 직무윤리 위반에 따른 각종 윤리 및 법적 책임을 부담한다. 그런데 감정평가의 영역이 확대되는 만큼 감정평가사의 과실에 기인한 감정평가 과오 사건도 증가하고 있다. 고의 또는 과실로 잘못된 감정평가를 한 감정평가사에 대해서는 「민법」에 따른 계약책임 또는 불법행위책임과 별도로 「감정평가법」상 손해배상책임(제28조)이 인정될 수 있으며, 징계(제39조), 과징금(제41조), 나아가 형사처벌(벌칙 -제49조, 제50조) 등 행정적·형사적 책임도 문제될 수 있다. 감정평가의 대상이 되는 목적물의 소유자의 관점에서는 손해배상책임이 중요한 의미를 가질 수밖에 없고 현실에서도 주로 손해배상을 통해 구제받는다. 불법행위에 따른 손해배상의 경우 감정평가사의 불법행위에 기초하고 있음에도 불구하고 그 법적 근거를 「민법」에 둘 것인지 아니면 「감정평가법」에 둘 것인지에 따라 요구되는 불법행위책임의 성립요건이 상이하다. 한편 감정평가 과오는 통상적인 불법행위와 달리 매우 다양한 모습으로 나타난다. 특히 감정평가의 대상이나 내용, 목적 등에 따라 감정평가사에게 요구되는 주의의무의 수준이 다를 수밖에 없기 때문에 개별 사안별로 과실 여부의 판단에 있어서 상당한 차이를 보인다. 이 논문은 대법원 종합법률사이트를 통해 공간된 판례 중에서 부동산에 대한 감정평가과오가 쟁점이 되었던 주요 판결들을 선별하여 감정평가 과오의 형태를 몇 가지로 유형화하고, 그 유형에 따른 주의의무의 수준을 검토하면서 그에 따른 손해배상책임의 성립여부와 범위를 살펴본다.