Issues Regarding the Attribution of Repair Reserve Funds During Reconstruction

재건축 목적의 공동주택 철거 시, 장기수선충당금의 귀속 주체(관리단 또는 재건축조합)에 관한 분쟁이 빈번하게 발생한다. 관련 명문 규정이 부재하여 장기수선충당금의 승계에 관한 판례의 형성이 중요함에도 현재로서는 확립된 판례가 존재한다고 보기 어렵다. 기존 대법원 판결은 총유의 법리에 입각한 승계부정설을 취하여, 관리단의 규약이나 결의가 없다면 장기수선충당금이 재건축조합에 당연히 승계되는 것은 아니라고 보았다. 이후 하급심 판결이 대법원과 달리 위탁관계에 관한 법리를 근거로 하여 새로운 접근을 시도하면서 승계설이 대두되었다. 그리고 가장 최근에 비록 그 근거는 전혀 다르지만, 장기수선충당금이 재건축조합에 귀속될 수 있음을 인정함으로써 사실상 승계설에 입각한 대법원 판결이 20여 년 만에 선고되었다. 문제는 이러한 일련의 판결이 일관되지 못하고 그 법리 구성도 적절하지 않다는 점이다. 이와 관련하여 필자는 이 연구를 통해 다음의 주장을 펼친다. 첫째, 장기수선충당금은 비법인사단인 관리단이 총유로 소유하므로 그 처분을 위해서는 관리단집회의 결의가 엄격하게 요구된다. 승계부정설에 입각했던 기존 대법원 판결과 달리 승계설을 취한 하급심 판결은 총유의 법리를 배제하고 위탁관계의 법리에 기초하여 재건축조합에 의한 장기수선충당금의 승계를 인정하였다. 이는 우리 민법이 규정하고 있는 총유에 관한 규정은 물론 총유와 관련하여 확립되어 있는 판례에도 반하는 태도로서 부당하다. 둘째, 최근 판결에서 대법원은 총유의 법리를 ‘복원’하였으나 재건축조합이 관리단의 유일한 구성원이라는 점에 근거하여 양자의 의사가 ‘대체로 일치’한다는 이유로 장기수선충당금의 승계에 관한 결의가 없더라도 “아파트 관리단의 유효한 결의가 있는 것과 마찬가지로 볼 여지가 있다.”라고 판단하였다. 이 역시 부적절한 태도로서 재고되어야 한다. 재건축조합이 관리단의 유일한 구성원이 된다면 그러한 지위에서 승계를 위한 결의를 함으로써 총유의 법리에 기초한 사안의 해결이 필요하다. 셋째, 건물 철거 시 장기수선충당금이 갖는 총유의 성질이 그대로 유지되는 것과 달리 장기수선충당금으로서의 법적 성질은 해소된다. 장기수선충당금은 특정 건물의 보수를 위해서 납부하는 법정적립금이므로 해당 건물의 철거는 목적의 불능을 야기하여 ‘일반’ 적립금으로의 전환을 초래한다. 현실적으로 장기수선충당금을 부담했던 소유자를 모두 찾아서 남아있는 적립금을 개별적으로 환급하는 것이 거의 불가능한 점을 고려할 때, 장기수선충당금의 법적 성질을 유지하고 총유의 법리로 인한 실무상의 어려움을 극복하기 위해서 입법을 통한 해결을 고려할 수 있다.