Die Tokenisierung von Immobilien und Immobiliengesellschaften im Lichte des deutschen Grunderwerbsteuergesetzes

Zusammenfassung Die Befürworter der Blockchain-Technologie werben für eine rechtlich und wirtschaftlich untrennbare Verbindung zwischen zwei Asset-Klassen: Hoch liquide Kryptotoken sollen mit traditionell illiquidem Grundvermögen verschmolzen werden. Diese unter dem Schlagwort „Tokenisierung“ auftretende Bewegung fordert das bestehende deutsche Sachenrecht heraus. Die bei der Übertragung von Immobilien greifenden sachenrechtlichen Schutzmechanismen sind ein Primat absoluter Rechte. Zugleich fordert die fortschreitende Digitalisierung eine Reaktion des Immobilientransaktionsmarkts auf neue technische Entwicklungen. Dies gilt umso mehr, als Deutschland im internationalen Immobilienmarkt seine Standortattraktivität beibehalten möchte. Tokenisierte Immobilien oder Immobiliengesellschaften könnten die wirtschaftliche Beteiligung an Immobilien vereinfachen. Die durch die Tokenisierung mögliche Ionisierung von Immobilienbeteiligungen senkt die finanzielle Einstiegsschwelle und eröffnet damit einem potentiell breiteren und internationalen Investorenpublikum den Zugang. Hierbei kommt es auch zu einer Risikostreuung für den Einzelanleger, der sich an zahlreichen Immobilien beteiligten könnte. Ähnliche Beteiligungskonzepte sind heute (nur) im Rahmen von Immobilienfonds möglich. Die Handelbarkeit solcher Fondsinvestments, rechtlich meist Kommanditbeteiligungen, bleibt allerdings hinter derer digitaler Token weit zurück. Gelingt die rechtssichere Tokenisierung von Grundeigentum zivilrechtlich, stellt sich bei einem Handel dieser Token schnell die Frage nach der grunderwerbsteuerlichen Einordnung.