A Study on the Public Regulatory Framework of STO for Condominium Buildings

최근 블록체인 기술과 디지털 금융의 발전에 따라 증권형 토큰(Security Token) 및 증권형 토큰 발행(Security Token Offering, STO)은 자산의 유동화와 투자 접근성 확대를 가능하게 하는 새로운 금융수단으로 주목받고 있다. 특히 부동산과 같은 비유동성 자산에 대한 토큰화는 자본시장과 실물자산시장의 결합을 촉진한다는 점에서 중요한 의미를 가진다. 그러나 집합건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 전유부분, 공용부분, 대지사용권이 결합된 일체적 권리구조를 가지며, 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 금지된다는 점에서 권리의 분할·유통을 전제로 하는 STO와 구조적 긴장관계를 형성한다. 본 논문은 이러한 문제의식에 기초하여 먼저 STO의 개념, 증권성 판단 구조 및 제도화 현황을 분석하고, 미국·일본·유럽연합(EU)의 규제체계를 비교법적으로 검토하였다. 이어 집합건물의 소유구조와 관리단 중심의 집합적 의사결정 구조를 분석하여, 집합건물법상 권리의 일체성과 STO의 유통구조 간 충돌 가능성을 검토하였다. 그 결과, 집합건물 STO는 전유부분에 대한 물권적 지분을 직접 분할하는 방식으로는 설계되기 어렵고, 신탁을 매개로 하여 기초자산의 소유권은 단일 주체에 집중시키면서 투자자에게는 수익권 또는 채권적 권리를 부여하는 간접적 구조를 통하여야만 법적 정합성을 확보할 수 있음을 확인하였다. 또한 집합건물 STO는 비유동성 자산의 부분적 유동화, 투자 접근성 확대, 자본시장과 부동산시장의 연계 강화라는 긍정적 효과를 기대할 수 있으나, 투자자의 권리 제한, 관리단 의사결정 구조, 기초자산 특유의 위험요소 등 구조적 한계 역시 함께 내포하고 있음을 지적하였다. 아울러 본 논문은 집합건물 STO의 안정적 정착을 위하여 기초자산 중심의 실사·공시 강화, 투자자 권리구조의 명확화, 관리단과의 관계 규율, 유통시장 질서 확립, 분산원장 기반 전자등록의 신뢰성 확보, 금융소비자 보호체계 강화 등의 공법적 규제 방안을 제시하였다. 결론적으로 집합건물 STO는 단순한 기술혁신의 문제가 아니라, 집합건물법·자본시장법·전자증권법 간의 체계적 정합성과 투자자 보호를 전제로 설계되어야 하는 영역이라는 점을 유념해야 할 것이다.